Türk Hukukunda Kiracının Tahliyesi

ADMD AVUKATLIK BÜROSU
Gizem Beste Engin, Talha Fahri İzgeren

Kiracının, herhangi bir sebeple kiralanan taşınmazdan hukuki yöntemlerle çıkarılması, kiracının tahliyesi olarak adlandırılmaktadır. Kiracının tahliyesine ilişkin temel hükümler 14 Şubat 2011 tarihli ve 27836 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347 ve devamı maddelerinde düzenlenmektedir. Belirtmek gerekir ki kiracı ancak kanunda yer alan sebepler dahilinde çıkarılabilir. Kiraya verenin geçerli bir sebebi yoksa, kiracı mülkten kira sözleşmesi süresi boyunca tahliye edilemez. Ancak, sözleşme süresi bitmediği halde kiraya verenin haklı bir sebebi varsa, kiracının evden çıkarılması ve kira sözleşmesi sonlandırılması mümkündür. Kiracının tahliyesi, bildirim yoluyla tahliye ve dava yoluyla tahliye olmak üzere iki farklı şekilde gerçekleştirilebilir. 5 Nisan 2023 tarihli ve 32154 sayılı gazete yayımlanan İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile dava şartı arabuluculuğun uygulama alanlarında genişletmeye gidilmesiyle birlikte ilgili kanun ile 1 Eylül 2023 itibariyle mal sahibi veya kiracının açacağı kira tespit davaları, kira tahliye davaları, (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere), uyarlama davaları, kiracı ve mal sahibinin kira sözleşmesi kaynaklı ihtilafları zorunlu arabuluculuk sürecine tabi hale getirilmiştir.

Kiracının Tahliyesi Sebepleri

Türk Borçlar Kanunu'nda yer alan hükümlere göre, kira sözleşmesinin kiracı veya kiraya veren tarafından feshedilebilmesi için belirli sebeplerin mevcut olması gerekmektedir. Bu sebeplerden birinin mevcut olması durumunda kiraya veren, kiracısının tahliyesini talep edebilir. Ancak, bu sebepler mevcut değilse, kira sözleşmesi belirli bir süre için olsa bile kiraya veren kiracının tahliyesini talep edemez. Bu nedenler doğrultusunda kira sözleşmesinin feshedilmesine ilişkin sebepler aşağıdaki gibidir:

• Kiranın ödenmemesi,
• Tahliye taahhütnamesinin bulunması
• Kiraya verenin kendisinin veya yakınlarının eve ihtiyacının olması
• Kiralananın tadilatının gerekmesi,
• Komşuların rahatsız edilmesi,
• Kiracıya ait bir evin varlığı,
• Kiracının iflası,
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 10 yılın dolması,
• Belirli süreli kira sözleşmelerinde 10 yılın dolması.

1. Kiranın Ödenmemesi

Kiranın ödenmemesi halinde kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanunu madde 352/2’de düzenlenmekte olup ilgili madde uyarınca; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Kirasını düzenli ödemeyen veya hiç ödemeyen kiracının evden çıkartılması için üç farklı yöntem mevcuttur:

• 2 haklı ihtar ile kiracının tahliyesi: Aynı kira yılına ait iki kira bedelinin ödenmemesi durumunda, kiracıya iki ihtarname gönderilmelidir. İhtarname gönderildikten sonra, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılması gerekmektedir.
• Temerrüt yoluyla kiracının tahliyesi: Kiracı kiranın ödenmemesi durumunda ihtarname ile uyarılır. İhtarnamenin içeriğinde, "Kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi gerektiği ve aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği" belirtilmelidir. Eğer kiracı kira bedelini 30 gün içerisinde öderse, evden çıkartılmaz. Fakat ödeme yapılmazsa, kiracının tahliyesi icra yoluyla gerçekleştirilir.
• İcra yoluyla kiracının tahliyesi: Kira bedellerinin ödenmemesi durumunda, kiracıya tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Bu takip ile hem ödenmeyen kira bedelleri talep edilebilir hem de kiracının evden tahliyesi sağlanabilir. Ancak, sadece kira bedellerinin istenmesi durumunda ilamsız icra takibi yeterli olacaktır.

2. Tahliye taahhütnamesinin bulunması

Kiracının, evi belli bir tarih itibariyle boşaltacağına dair beyanını içeren belgeye, tahliye taahhütnamesi denilmektedir. Tahliye taahhütnamesinin bulunması sebebiyle kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanunu madde 352/1’de düzenlenmekte olup ilgili madde uyarınca; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”.

Buna göre eğer tahliye taahhütnamesi varsa, kiracı taahhüt edilen süre dolunca evden çıkmalıdır. Eğer kiracı taahhüt edilen sürede evden çıkmazsa, belirtilen sürenin bitmesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Yine belirtmek gerekir ki 1 Eylül 2023'ten itibaren açılan davalarda, ilgili davaların zorunlu olarak arabuluculuk sürecine tabi tutulması gereklidir. Eğer taraflar arabuluculuk süreci sonunda anlaşma sağlayamazlarsa, mutabakata varılamadığına dair tutanağı dava dilekçelerine ekleyerek dava açabilirler. Bunun yanında kiraya veren, kiracıya karşı icra takibi başlatarak da evin tahliyesi istenebilir (TBK m.352/1).

3. Kiraya Verenin Kendisinin veya Yakınlarının Eve İhtiyacının Olması

Kiraya verenin kendisinin veya yakınlarının (kiralayanın eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler) eve ihtiyacının olması durumunda kiraya veren kiralananın tahliyesini isteyebilir. Kiraya verenin kendisinin veya yakınlarının eve ihtiyacının olması sebebiyle kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanunu madde 350/1’de düzenlenmekte olup “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” şeklinde ifade edilmiştir.

Kiraya verenin konut ihtiyacı nedeniyle sözleşmenin feshedilmesi ve kiracının tahliyesi için, ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Eğer bir kira sözleşmesi belirli bir süreli ise, sözleşme süresinin sonunda, belirsiz bir süreli ise de fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyarak, bir ay içerisinde tahliye davası açılabilir. Sözleşme belirsiz süreli olması halinde , her altı aylık dönem bir fesih dönemi olarak kabul edilir ve bu dönemin sonunda sözleşme feshedilebilir. Ancak kiracıya sözleşmenin sona ermesinden üç ay önce bildirim yapılması gerekmektedir. Kiracının bu bildirime rağmen, evi tahliye etmemesi halinde tahliye davasının açılması mümkündür. İlgili tahliye davası fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. 1 Eylül 2023'ten itibaren, açılan davalarda arabuluculuk süreci zorunlu hale getirilmiştir. Taraflar anlaşma sağlayamazsa, dava dilekçelerine anlaşmaya varılamadığına dair tutanağı ekleyerek dava açabilirler. Davanın sonucunda, eğer konut ihtiyacının gerçek ve samimi olduğu tespit edilirse, mahkeme kiralananın tahliyesine karar verecektir. Karar sonucu ihtiyaç nedeniyle ev tahliye edilmişse; taşınmaz üç yıl süresince eski kiracıdan başka birisine kiralanamayacaktır.

4. Kiralananın Tadilatının Gerekmesi

Kiralanmış olan mülkün tadilata ihtiyacı varsa, kiralananın tahliyesi talep edilebilir. Kiralanın tadilatının gerekmesi nedeniyle kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanunu madde 350’de düzenlenmekte olup “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”. şeklinde belirtilmiştir.

Kiralananın tadilatının gerekmesi nedeniyle kiracının tahliyesi için esaslı bir tadilat olması gerekmektedir ve bu tadilat nedeniyle evin kullanılmasına imkan bulunmamalıdır. Bu nedenle bu tahliye yolu küçük tadilatlar nedeniyle kullanılamamaktadır. Şayet şartları varsa ve sözleşme belirsiz süreli ise, her altı aylık dönem bir fesih dönemi olarak kabul edilir ve bu dönemin sonunda sözleşme feshedilebilir. Kiracıya sözleşmenin sona ermesinden üç ay önce bildirim yapılması gerekmektedir. Kiracının bu bildirime rağmen evi tahliye etmemesi halinde ilgili fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye açılmalıdır. Eğer sözleşme belirli süreli ise, sözleşmenin süresinin bitmesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. 1 Eylül 2023 itibariyle açılacak davalar zorunlu arabuluculuk sürecine tabi olacağından dolayı davadan önce arabuluculuğa başvurulmalıdır. Taraflar arabuluculuk süreci sonunda anlaşmaya varamazsa, anlaşmaya varılamadığına ilişkin tutanakla dava yoluna başvurulabilirler. Tahliye davası sonucu kiralanan tahliye edilmişse; taşınmaz üç yıl süresince eski kiracıdan başka birisine kiralanamayacaktır.

5. Komşuların Rahatsız Edilmesi

Kira sözleşmesi sonucunda kiracıya birtakım sorumluluklar yüklenmektedir. Türk Borçlar Kanunu madde 316/1’e göre bunlardan bir tanesi de kiracının komşularına gerekli saygıyı göstererek komşularının rahatsız olmasına sebebiyet vermemektir. Kiracının bu yükümlülüklerine aykırı davranması durumunda kiralananın tahliyesi istenebilir. İlgili maddenin devamı fıkraları uyarınca kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

6. Kiracıya Ait Bir Evin Varlığı

Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belediye sınırları içinde başka bir evi varsa, kiralanmış taşınmazın tahliyesi talep edilebilir. Tahliyenin talep edilebilmesi için kiraya verenin sözleşmenin kurulması esnasında bu durumu bilmiyor olması gerekir. Kiracıya ait bir evin varlığı nedeniyle kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanunu madde 352/3’te düzenlenmekte olup “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” şeklinde belirtilmiştir. Bu hüküm uyarınca kiraya veren, sözleşmede yer alan kira yılının bitiminden itibaren 1 aylık zaman dilimi içinde dava açarak kiracının tahliyesini talep edebilir. 1 Eylül 2023 itibariyle açılacak davalar zorunlu arabuluculuk sürecine tabi olacaktır. Arabuluculuk süreci sonunda anlaşmaya varılamadığı taktirde, anlaşmaya varılamadığına dair tutanağı dava dilekçelerine ekleyerek dava açabilirler.

7. Kiracının İflası

Kiracının iflası nedeniyle kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanunu madde 370’te düzenlenmektedir. Kiracının iflası halinde sözleşme, iflasın açıldığı anda kendiliğinden sona ermektedir. Kiraya veren, işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilen eşya için yeterli güvence verildiği taktirde, sözleşmeyi kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlü olacaktır. Kiraya veren söz konusu sürenin bitimine kadar kendisine güvence verilmemesi halinde sözleşmeyi feshedebilir.

8. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yılın Dolması,

Kira sözleşmesinin yapılmasından itibaren 10 yıllık sürenin dolması sonucunda kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanunu madde 347’de düzenlenmektedir. Eğer kira sözleşmesi 10 yıl veya daha uzun bir süre önce yapılmışsa, kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmenin sona erdirilmesini talep edebilir. Belirsiz süreli sözleşmenin sona erdirilmesi talebi için fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uymak gerekmektedir. Yasal fesih dönemi 6 aylık kira döneminin sonu olup fesih bildirim süresi ise 3 aydır. Kiraya veren, sözleşmeyi 6 aylık fesih süresinin sonunda geçerli olacak şekilde sonlandırmak istiyorsa, en az üç ay önceden yazılı bildirimde bulunmalıdır. Sözleşmede veya kanunda öngörülen fesih dönemi veya bildirim süresine uyulmadığı taktirde, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır.

9. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yılın Dolması

Belirli süreli kira sözleşmelerinde 10 yılın dolması sonucunda kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanunu madde 347’de düzenlenmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracı kiralama süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı olarak bildirimde bulunmadıkça, sözleşme bir yıl daha uzamış sayılmaktadır. Sözleşmede belirlenen sürenin üzerinde on yıl daha geçtiği taktirde, kiraya veren her uzatma yılı için sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir. Bunun için kiraya verenin en az üç ay önceden yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir. Kiraya veren, bu bozucu yenilik doğuran hakkını kullanırsa, sözleşme sona erecektir ve dava açma gereği olmayacaktır. Fakat kiracının, kiralananı tahliye etmediği durumlarda, kiraya veren kiralananı geri almak için dava açması gerekmektedir. 1 Eylül 2023 itibariyle açılacak davalar zorunlu arabuluculuk sürecine tabi olacağından dolayı arabuluculuk süreci sonunda anlaşmaya varılamadığı taktirde, anlaşmaya varılamadığına ilişkin tutanağı dava dilekçelerine ekleyerek dava yoluna başvurulabilirler.

Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye davalarında 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Bu tür davalarda yetkili mahkeme, genel yetki kurallarına göre davalının yerleşim yeri mahkemesi, HMK madde 10’a göre sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi ve taşınmazın yer aldığı yer mahkemesidir.